يعتبر الشراء عن طريق البيع في طور الإنجاز (VEFA)، أو ما يُعرف بـ الشراء على التصميم، من أكثر الطرق انتشاراً لشراء العقارات الجديدة بالمغرب. يتيح هذا النظام للمشتري اقتناء شقة حديثة مع توزيع الدفعات المالية حسب تقدم أشغال البناء.
ولتفادي المشاكل الشائعة مثل تأخر التسليم أو عدم مطابقة التصاميم، ينظم القانون المغربي رقم 107-12 حقوق المشتري والتزامات المنعش العقاري بشكل صارم.
1. المراحل القانونية لعقد البيع في طور الإنجاز
يفرض القانون المغربي التدرج في إبرام العقود لحماية أموال المشتري:
- عقد الحجز (Contrat de réservation): وثيقة أولية لحجز الشقة، ولا يحق للمنعش العقاري قانوناً المطالبة بأكثر من 5% من ثمن العقار كعربون.
- عقد البيع الابتدائي: لا يمكن توقيعه إلا بعد الحصول على رخصة البناء وانتهاء أشغال الأساسات (Fondations) على مستوى الطابق الأرضي. ويجب أن يحرر حتماً لدى موثق أو عدل أو محامٍ مقبول.
- عقد البيع النهائي: يتم إبرامه بعد الحصول على رخصة السكن (Permis d'habiter)، واستخراج الرسم العقاري المستقل للشقة، وتسديد كامل الثمن.
2. الجدول القانوني لدفع الأقساط المالية
يمنع القانون على المنعش العقاري المطالبة بمبالغ مالية عشوائية. ويجب أن تتوزع الدفعات حسب تقدم الأشغال كالتالي:
- 5% عند توقيع عقد الحجز.
- 5% عند توقيع عقد البيع الابتدائي.
- 10% عند انطلاق أشغال الأساسات.
- 60% مقسمة تدريجياً حسب تقدم الأشغال الكبرى والإنهاءات (Finition).
- 20% عند تسليم المفاتيح وتوقيع العقد النهائي.
إذا كنت تنوي تمويل بقية الأقساط عبر بنك، راجع مقالنا المخصص حول مقارنة القرض الكلاسيكي والمرابحة في المغرب.
3. الضمانات الإجبارية التي يجب المطالبة بها
قبل توقيع العقد الابتدائي لدى الموثق، تأكد من حصولك على الضمانات التالية من المنعش العقاري:
- ضمانة إتمام الأشغال (الضمانة البنكية): تضمن إكمال المشروع من طرف البنك في حالة إفلاس المنعش العقاري قبل نهاية الورش.
- تأمين المسؤولية المدنية العشرية: يغطي العيوب الخفية والأضرار الهيكلية للبناية لمدة 10 سنوات بعد التسليم.
للتأكد من أن الأرض المقام عليها المشروع محفظة وباسم الشركة، اقرأ دليل الرسم العقاري والملكية بالمغرب.
4. كيف تتعامل مع تأخر تسليم الشقة؟
يعتبر تأخر التسليم من أكبر التحديات في المشاريع قيد الإنشاء. ينص القانون 107-12 على أنه في حالة التأخير غير الناتجة عن قوة قاهرة، يلتزم المنعش العقاري بدفع تعويض عن التأخير بنسبة 1% شهرياً من مبالغ الدفعات المؤداة، في حدود 10% سنوياً.
تصفح مشاريع السكن الجديد على سكنلي
هل تبحث عن شقة جديدة في الدار البيضاء، الرباط أو طنجة؟ يقدم لك موقع سكنلي مجموعة واسعة من المشاريع الجديدة من منعشين عقاريين موثوقين.
