L'achat en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), couramment appelé achat sur plan, est un mode d'acquisition très populaire au Maroc. Il permet d'acquérir un logement neuf dans une résidence moderne en étalant les paiements au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Cependant, pour éviter les mauvaises surprises (retards de livraison, malfaçons ou non-conformité), la loi marocaine n° 107-12 encadre strictement les droits de l'acquéreur et les obligations du promoteur immobilier.
1. Les étapes légales du contrat VEFA selon la loi 107-12
Le cadre juridique marocain impose une procédure en plusieurs étapes pour protéger les fonds de l'acheteur :
- Le contrat de réservation : Ce document facultatif formalise la réservation du bien. Le montant de l'avance ne peut légalement dépasser 5 % de la valeur globale du bien.
- Le contrat préliminaire de vente : Il ne peut être signé qu'après l'obtention du permis de construire par le promoteur et l'achèvement des fondations du rez-de-chaussée. Il doit impérativement être rédigé par un notaire, un adoul ou un avocat agréé.
- L'acte définitif : Il est conclu après l'obtention du permis d'habiter (ou certificat de conformité), l'éclatement du titre foncier mère en titres parcellaires individuels, et le paiement intégral du prix.
2. L'échéancier légal des paiements
La loi interdit au promoteur d'exiger des sommes arbitraires. Le calendrier des appels de fonds doit respecter les étapes de chantier suivantes :
- 5 % à la signature du contrat de réservation.
- 5 % à la signature du contrat préliminaire.
- 10 % au lancement des travaux de fondation.
- 60 % répartis progressivement selon l'achèvement des gros œuvres et des travaux de finition.
- 20 % lors de la remise des clés et de la signature de l'acte définitif.
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3. Les garanties obligatoires à exiger du promoteur
Avant de signer votre contrat préliminaire chez le notaire, vérifiez que le promoteur vous fournit :
- La garantie d'achèvement des travaux (ou caution bancaire) : Elle garantit que la banque prendra le relais financier si le promoteur fait faillite avant la fin du chantier.
- L'assurance responsabilité décennale : Elle couvre pendant 10 ans les vices cachés et défauts de construction majeurs touchant la solidité de l'immeuble.
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4. Que faire en cas de retard de livraison ?
Les retards de chantier sont la cause principale de litige en VEFA. La loi 107-12 prévoit qu'en cas de retard non justifié par un cas de force majeure, le promoteur est redevable d'une indemnité de retard de 1 % par mois du montant déjà versé par l'acquéreur, sans dépasser 10 % par an.
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