Après le décès d'un propriétaire au Maroc, les biens immobiliers transmis aux héritiers entrent sous le régime de l'indivision (Al-Chiyaa). Dans cette situation, chaque héritier détient une quote-part abstraite du bien selon les règles du droit successoral marocain.
Cependant, la gestion et la revente d'un bien en indivision constituent souvent une source de blocage, notamment lorsque l'un des héritiers refuse de vendre ou réside à l'étranger.
1. Les démarches préalables : L'acte d'hérédité (Iriratha)
Avant de pouvoir effectuer la moindre transaction sur un bien hérité, deux formalités administratives sont obligatoires :
- L'acte d'hérédité (Iriratha) : Établi par deux adouls, il dresse la liste officielle de tous les héritiers légitimes et fixe la part exacte attribuée à chacun.
- L'inscription sur le titre foncier : L'acte d'hérédité doit être déposé à la Conservation Foncière afin d'inscrire le nom des héritiers sur le titre foncier.
Pour vérifier si la mise à jour du titre a été effectuée correctement, utilisez notre guide sur la vérification des titres fonciers sur Mohafadati.
2. Vendre un bien hérité : L'accord unanime des héritiers
En règle générale, la vente d'un bien en indivision nécessite l'accord de 100 % des co-indivisaires. L'acte de vente définitif est alors signé par l'ensemble des héritiers ou par leur mandataire via une procuration adéquate.
Si certains héritiers résident à l'étranger, découvrez la procédure dans notre guide pour les MRE et transactions à distance.
3. Que faire en cas de désaccord ou de blocage ?
Si l'un des héritiers refuse de vendre ou reste injoignable, plusieurs solutions légales existent pour débloquer la situation :
- La règle des 3/4 des parts : Si les héritiers représentant au moins 75 % des parts souhaitent vendre, ils peuvent saisir le tribunal pour demander l'autorisation de vente malgré l'opposition de la minorité.
- Le rachat de part : Un héritier peut racheter les parts des autres co-indivisaires pour devenir propriétaire exclusif du bien.
- La licitation judiciaire (Vente aux enchères) : En dernier recours, tout héritier peut demander en justice le partage du bien. Si le bien n'est pas divisible en nature, le juge ordonne sa vente aux enchères publiques.
4. Fiscalité de la revente d'un bien hérité
Lors de la vente d'un bien reçu par succession, les héritiers sont soumis à la Taxe sur les Profits Fonciers (TPF). La valeur d'acquisition retenue pour le calcul de la plus-value correspond à la valeur déclarée dans l'acte d'hérédité ou estimée au jour du décès.
Pour calculer l'ensemble des frais de notaire applicables à la revente, consultez notre guide des frais d'acquisition au Maroc.
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